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Mercado Imobiliário

Morar no Brasil está cada vez mais caro

Países da América Latina vivem momento de boom imobiliário com disparada de preços

Morar no Brasil está cada vez mais caro
Setor imobiliário vive momento de boom na América Latina

Conversas nos jantares sobre preços de imóveis, jornais recheados de anúncios de luxuosas visitas abertas a novos empreendimentos da área imobiliária, e propriedades sendo vendidas pelo dobro do preço cobrado há três anos: recentemente, São Paulo, a capital brasileira do mundo dos negócios, se assemelha muito à Londres e Nova York em seus tempos pré-crise. A febre imobiliária no Brasil e em outros países da América Latina faz com que muitos temam que o renascimento econômico da região possa ser tornar mais exuberante do que o necessário. Mas o boom imobiliário é baseado no aumento da prosperidade, e não na criação de dívidas excessivas.

Em partes das grandes cidades brasileiras, preços de imóveis certamente dispararam. O IBOPE Inteligência, um instituto de pesquisa que realiza o primeiro índice estatístico de valores imobiliários do país, diz que, em 2010, o preço médio de um apartamento novo em São Paulo aumentou em 25%, e que esse número pode ser muito maior nas áreas mais luxuosas. Agentes imobiliários afirmam que preços em certas áreas tiveram um aumento de 80% nos últimos três anos; e que em áreas semelhantes do Rio de Janeiro, impulsionadas pela descoberta de enormes reservas de petróleo na costa do estado e a missão de sedia os Jogos Olímpicos de 2016, dobraram de preço.

O boom imobiliário está sendo impulsionado por um impressionante aumento no número de potenciais compradores. Nos últimos oito anos, o número de famílias brasileiras com rendas superiores a dez salários mínimos teve um aumento de mais de 50%, e hoje está próximo dos 18 milhões. O poder aquisitivo da nova classe média foi intensificado por uma maior disponibilidade de hipotecas.

Até as recentes leis que dificultaram a execução de hipoteca (ou impossível, quando o devedor estava endividado) empréstimos sobre a propriedade eram considerados mau negócio, e a maioria das casa era construída pelos donos ou paga em dinheiro. Em 2005, a dívida hipotecária equivalia a meros 1,4% do PIB. Mas aquele foi o ano no qual mudanças legais permitiram que os provedores de empréstimos permanecessem como donos de uma propriedade até depois do pagamento final, fazendo com que a execução de hipoteca fosse mais direta. O total de empréstimos assegurados com propriedades se aproxima dos 5% do PIB – um valor ainda pequeno, mas impressionante para o período de cinco anos.

Restrições na oferta, em especial, a escassez de terras nos principais pontos econômicos, também estão fazendo com que os preços disparem. Cushman and Wakefield, uma consultora imobiliária, diz que os aluguéis de escritórios no Rio de janeiro agora são os mais altos nas Américas, já que os negócios se apressam para se alojar naquele que será o centro de uma das maiores economias petrolíferas. Seus empregados precisarão de um lugar para viver – mas as áreas desejadas da cidade estão cercadas pelas montanhas de um lado e pelo mar do outro. Em São Paulo, é o trânsito caótico, e não a geografia, que leva o crescente número de super-ricos da cidade a buscar locais mais centrais. Como era de se esperar, os melhores lugares estão cada vez mais caros.

Os preços de outros espaços também estão subindo. O Minha Casa, Minha Vida, ambicioso projeto de moradia do governo que dará financiamento a um milhão de casas de baixa renda, e mobiliza boa parte da força de trabalho no setor de construção, além de aumentar os salários dos trabalhadores da área. Grandes projetos de infraestrutura, como portos e ferrovias no norte do país, competem por tudo, desde operadores de guindastes a cimento e aço. O índice oficial dos preços de construção está à frente da inflação geral e a diferença entre eles é cada vez maior.

O Brasil não é o único país latino-americano dando sinais de exuberância imobiliária. Outro exemplo é o Peru, outro recente vencedor na luta contra a hiperinflação e um dos abençoados pelo boom de commodities. Agentes imobiliários em Lima dizem que casas nos bairros litorâneos mais sofisticados recentemente dobraram de valor e o custo de terrenos para construção de edifícios triplicou. A Colômbia e o Panamá vivem momentos semelhantes.

O terrível exemplo de outros países com relação ao que pode acontecer em sequência fez com que muitos temessem uma crise imobiliária latino-americana. Mas – pelo menos por enquanto – os novos e mais latos valores parecem estáveis. Em primeiro lugar, por que eles parecem restritos aos pontos mais luxuosos: as melhores áreas nas maiores cidades de economias emergentes, ou próximas às megaconstruções. De acordo com Antônio Ruótolo, do IBOPE Inteligência, Recife, no pobre nordeste brasileiro, pode registrar os maiores aumentos nos preços. A razão para isso são os US$ 16 bilhões gastos no Porto de Suape, que incluirá uma refinaria de petróleo, fábricas petroquímicas e uma série de renovações, atraindo dezenas de milhares de pessoas para a área. Da mesma forma, a efervescência panamenha é consequência da renovação de seu famoso canal.

Em qualquer um dos casos, os dias mais importantes provavelmente já passaram, diz Guilherme Vilazante do Barclays Capital. A crise de crédito de 2008 faz com que muitas empreiteiras parassem de comprar terras e interrompessem projetos, que foram retomados no fim de 2009. Foi esse intervalo que levou ao grande aumento nos preços nos últimos dois anos – mas vários projetos adiados estão prestes a entrar no mercado. Em breve, acredita Vilazante, os imóveis mais sofisticados estarão sendo avaliados em um índice semelhante ao dos imóveis destinados à população de menor renda, mais próximos dos custos de construção.

Mesmo uma grande queda nos preços não terá o mesmo efeito devastador na América Latina, que o visto nos Estados Unidos. Novas hipotecas estão surgindo de maneira cada vez mais rápida – com um aumento de 50% ao ano no Peru, e números ainda maiores no Brasil. Mas o volume total de hipotecas é muito baixo: o Chile tem o Mercado mais desenvolvido da região, totalizando cerca de 20% do PIB. Os Estados Unidos, por sua vez, entraram na crise de crédito com hipotecas em dois terços de suas residências, e uma dívida de financiamento imobiliário de US$ 10, 6 trilhões, ou 72% do PIB. A subscrição na região é tímida: as relações de empréstimo ao valor são tipicamente menores que *0%, e os brasileiros não conseguem hipotecas em segundas casas.

Além da badalação em torno do mercado de luxo, a realidade latino-americana é a de uma duradoura escassez de propriedade. O peru tem um déficit imobiliário de cerca de 900 mil pessoas; as estimativas no Brasil apontam números entre 5 e 7 milhões. Muitos governos na região estão fragmentando o problema, oferecendo empréstimos imobiliários à população de baixa renda. Mas o impacto no mercado é limitado pelos apertados orçamentos governamentais. Pode-se afirmar que os recentes aumentos nos imóveis mais luxuosos são simplesmente uma correção depois de muitos anos nos quais casas de qualidade poderiam ser obtidas de forma barata pelas poucas pessoas na região capazes de pagar em dinheiro. Agora elas têm competição.

Fontes:
The Economist - "It's not all froth"

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1 Opinião

  1. Carlos U. Pozzobon disse:

    Como esse mercado sempre se baseou na oferta e procura, quando a economia cresce a procura aumenta e os preços idem. O difícil é admitir que a própria indústria de construção civil vá trabalhar para que o mercado se regularize. Em geral, o que faz o preço dos imóveis caírem é uma crise econômica, que força o aumento da oferta. Pelo que sei, os nossos lançamentos imobiliários são feitos todos na base do imóvel vendido antes do primeiro alicerce.

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